Grundstückspreise Deutschland

Bundesweite Preisentwicklung beim Bauland

Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Preise für Bauland unterlagen in den letzten 10 Jahren drastischen Preissteigerungen: Heute muss man im Schnitt über 60 Prozent mehr für einen Quadratmeter Bauland bezahlen als noch vor 10 Jahren. Lag der deutsche Preisindex für Bauland im Jahr 2008 bei 97,6, so stand der Index im Jahr 2018 bei einem Wert von 161,3 Punkten (aktuellster veröffentlichter Wert).

Zu beobachten ist zudem, dass die Verteuerung von Bauland sich besonders ab dem Jahr 2014 beschleunigte. Während vor 2014 die Grundstückpreise im Schnitt jährlich um 2-4 Prozent stiegen, erfolgte innerhalb des Jahres 2014 eine sprunghafte Verteuerung um fast 10 Prozent. In den Folgejahren lag der jährliche Preisanstieg jeweils zwischen 6-10 Prozent. Diese bundesweiten Indizes sind deutschlandweite Durchschnittswerte. Ein regionaler Baulandpreisindex würde in den Wachstumsräumen deutlich höher liegen. Dementsprechend berichtet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für das Jahr 2018/2019 von stark steigenden Baulandpreisen. Aus anderen Wachstumsstädten liegen ähnliche Berichte vor.

Neben dem Preisindex für Bauland hält das Bundesamt für Statistik weitere Daten bereit, die Aufschluss über die bundesweite Preisentwicklung von Wohnimmobilien bzw. von Bauland geben. Dazu gehört der Häuserpreisindex und die Preisindizes für neu erstellte Wohnungen und für Bestandswohnungen. Darin wird ersichtlich, dass im Zeitraum von 2008 bis 2018 der Preisindex für Bestandswohnungen um 47 Prozent und der Häuserpreisindex um 48 Prozent gestiegen ist. Die Bodenpreise stiegen in diesem Zeitraum wie eingangs beschrieben um über 65 Prozent.

Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum

Entscheidender Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau ist in vielen Regionen und Städten der Mangel an geeigneten Flächen und fehlendes Baurecht für vorhandene Grundstücke. Dabei geht es sowohl um die quantitative Verfügbarkeit als auch um die vielerorts stark gestiegenen Baulandpreise.

Die lokalen Marktberichte der größten Städte zeigen, dass die Kaufpreise für Bauland deutlich stärker gestiegen sind als die Preise für Neubauwohnungen. Auch die Baukosten sind relativ stabil geblieben. Dies weist darauf hin, dass die Baulandpreise der größte Preistreiber beim Wohnungsbau sind.

Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen zu einem erheblichen Anteil die Erstellungskosten. Das verteuert Wohnimmobilien. Besonders in städtischen Wachstumsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten wird es für Wohnungsunternehmen, private Bauherren und Bauträger zunehmend schwer, Projekte im bezahlbaren und mittelpreisigen Segment zu realisieren. Häufig ist es für Investoren lukrativer nicht zu bauen und das Grundstück nach einer gewissen Zeit einfach weiter zu verkaufen - und das ganze ohne Baurisiko.

Das spekulative Zurückhalten von Baugenehmigungen

Mit dem starken Anstieg der Bodenpreise, die häufig doppelt so stark gestiegen sind wie die Preise für Neubauwohnungen, hat sich eine Debatte um die Spekulation bzw. den Weiterverkauf von Genehmigungen (insbesondere in Berlin) entfacht. Ausgangspunkt sind die steigenden Bauüberhangszahlen. Nirgendwo sonst in Deutschland werden mehr Wohnungsneubauten genehmigt – aber nicht fertiggestellt.

So hat die Berliner Bauaufsichtsbehörde im Jahr 2019 insgesamt 19.499 neue Wohnungen genehmigt. Zeitgleich wurden insgesamt 16.887 neue Wohnungen fertiggestellt (+16,8% zum Vorjahr). Richtig auffällig wird die Diskrepanz erst, wenn man sich den Bauüberhang anschaut. So gab es im Jahr 2018 trotz der Rekordzahl an Neubauten noch immer 54.054 genehmigte, aber nicht fertiggestellte neue Wohnungen in Berlin.

Folgende Punkte können festgehalten werden:

• Es ist davon auszugehen, dass sich das spekulative Zurückhalten von Genehmigungen auf die wenigen teuren Metropolen beschränkt.

• Besonders betroffen ist der Markt der Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau, während Eigenheimgrundstücke weniger betroffen sind.

• Die Spekulation führt zu einem verzögerten Baubeginn und trägt dazu bei, dass die Kluft zwischen den Baugenehmigungszahlen und den Baufertigstellungszahlen sehr hoch ist.

• Die Spekulation führt wiederum zu weiteren Steigerungen bei den Grundstückspreisen.

• Die bodenpreisbedingten Mehrkosten beeinflussen die Finanzierung von Wohnungsbauprojekten sehr stark. Machen die Grundstückskosten bei einem Neubauprojekt üblicherweise bis zu einem Viertel der Gesamtkosten aus, liegt der Anteil in begehrten Lagen und teuren Bodenpreisen bei einem Drittel. Hohe, womöglich spekulative Grundstückspreise führen häufig zu erhöhten Nettoanfangsmieten von 16 bis 18 Euro. Bei durchschnittlichen Grundstückspreisen liegen diese eher bei 10 bis 12 Euro.

• Um Spekulation vorzubeugen, könnten die Baugenehmigungen mit einer Frist versehen werden und bei Verfall zurück an die Kommune gehen. Rechtlich wäre dies durch eine Festlegung in den jeweiligen Landesbauordnungen möglich. Hier stehen die Länder in der Verantwortung.

• Die Spekulation mit Baugenehmigungen ist aber nicht in dem Maße relevant wie die fehlende Aktivierung von Grundstücken durch spekulative Beweggründe (steigende Preise), was sich dadurch noch verstärkt, dass andere Anlagemöglichkeiten (Papiere, Aktien etc.) zur Zeit weniger attraktiv sind.

Neue Grundsteuer C ab 2025: Grundstückseigentümer sollen zum Bauen bewegt werden

Die Entwicklung der Grundstückspreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten und sie nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Sie soll die Grundsteuer für solche Grundstücke verteuern und auf diese Weise Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

Das Bundesmodell stützt sich weiterhin auf den Wert und auf die Fläche einer Immobilie, deshalb müssten alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Dabei sollen unter anderem durchschnittliche Mieten in der betreffenden Wohnlage mit einfließen. Einigen Ländern wie Bayern ist das zu aufwendig, sie wollen deshalb allein die Fläche einer Immobilie für die Berechnung heranziehen.

Quellen

• Studie Prognos-Institut (2019), Wer baut Deutschland? – Inventur zum Bauen und Wohnen 2019

• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2017), Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum

• Statistisches Bundesamt (2019), Bau- und Immobilienpreisindex

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (2019): Immobilienmarktbericht Berlin 2018/2019

• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020), Baugenehmigungen in Berlin Februar 2020

• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2019), Baufertigstellungen, Bauüberhang und Bauabgang in Berlin 2018

• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020), Mehr fertiggestellte Wohnungen in Berlin

• Bundesfinanzministerium (2019), Die neue Grundsteuer - Fragen und Antworten