Grundstückspreise Deutschland

Hier finden Sie die aktuellen Grundstückspreise für ganz Deutschland

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Zuletzt aktualisiert: 26.09.2021

Zusammenfassung

Zuletzt aktualisiert: 26.09.2021

Der durchschnittliche Kaufpreis für Grundstücke in Deutschland beträgt 392 Euro pro Quadratmeter, dabei liegt der Preis pro Quadratmeter der teuersten Grundstücke (90% Quantil) bei 960 Euro und der Quadratmeterpreis der günstigsten Grundstücke (10% Quantil) bei 29 Euro.

Der höchste Quadratmeterpreis wird durchschnittlich für Grundstücke mit einer Grundstücksgröße von 250 - 500 m² verlangt, der niedrigste Preis pro Quadratmeter findet sich durchschnittlich im Bereich von über 5000 m².

Im Schnitt wird für erschlossene Grundstücke ein Preisaufschlag von 90% gegenüber teilerschlossenen Grundstücken und 92% gegenüber unerschlossenen Grundstücken verlangt.

Der Durchschnittspreis eines Grundstücks mit Baugenehmigung liegt um 93% über dem eines Grundstücks ohne Baugenehmigung.

Datengrundlage
Es wurden insgesamt 43.212 Grundstücke aus den letzten 12 Monaten in die Auswertung einbezogen.

1. Preisentwicklung und Auffälligkeiten

Analyse des deutschen Grundstücksmarktes und der Bauwirtschaft

Bundesweite Preisentwicklung beim Bauland

Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Preise für Bauland unterlagen in den letzten 10 Jahren drastischen Preissteigerungen: Heute muss man im Schnitt über 60 Prozent mehr für einen Quadratmeter Bauland bezahlen als noch vor 10 Jahren. Lag der deutsche Preisindex für Bauland im Jahr 2008 bei 97,6, so stand der Index im Jahr 2018 bei einem Wert von 161,3 Punkten (aktuellster veröffentlichter Wert).

Zu beobachten ist zudem, dass die Verteuerung von Bauland sich besonders ab dem Jahr 2014 beschleunigte. Während vor 2014 die Grundstückpreise im Schnitt jährlich um 2-4 Prozent stiegen, erfolgte innerhalb des Jahres 2014 eine sprunghafte Verteuerung um fast 10 Prozent. In den Folgejahren lag der jährliche Preisanstieg jeweils zwischen 6-10 Prozent. Diese bundesweiten Indizes sind deutschlandweite Durchschnittswerte. Ein regionaler Baulandpreisindex würde in den Wachstumsräumen deutlich höher liegen. Dementsprechend berichtet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für das Jahr 2018/2019 von stark steigenden Baulandpreisen. Aus anderen Wachstumsstädten liegen ähnliche Berichte vor.

Neben dem Preisindex für Bauland hält das Bundesamt für Statistik weitere Daten bereit, die Aufschluss über die bundesweite Preisentwicklung von Wohnimmobilien bzw. von Bauland geben. Dazu gehört der Häuserpreisindex und die Preisindizes für neu erstellte Wohnungen und für Bestandswohnungen. Darin wird ersichtlich, dass im Zeitraum von 2008 bis 2018 der Preisindex für Bestandswohnungen um 47 Prozent und der Häuserpreisindex um 48 Prozent gestiegen ist. Die Bodenpreise stiegen in diesem Zeitraum wie eingangs beschrieben um über 65 Prozent.

Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum

Entscheidender Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau ist in vielen Regionen und Städten der Mangel an geeigneten Flächen und fehlendes Baurecht für vorhandene Grundstücke. Dabei geht es sowohl um die quantitative Verfügbarkeit als auch um die vielerorts stark gestiegenen Baulandpreise.

Die lokalen Marktberichte der größten Städte zeigen, dass die Kaufpreise für Bauland deutlich stärker gestiegen sind als die Preise für Neubauwohnungen. Auch die Baukosten sind relativ stabil geblieben. Dies weist darauf hin, dass die Baulandpreise der größte Preistreiber beim Wohnungsbau sind.

Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen zu einem erheblichen Anteil die Erstellungskosten. Das verteuert Wohnimmobilien. Besonders in städtischen Wachstumsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten wird es für Wohnungsunternehmen, private Bauherren und Bauträger zunehmend schwer, Projekte im bezahlbaren und mittelpreisigen Segment zu realisieren. Häufig ist es für Investoren lukrativer nicht zu bauen und das Grundstück nach einer gewissen Zeit einfach weiter zu verkaufen - und das ganze ohne Baurisiko.

Das spekulative Zurückhalten von Baugenehmigungen

Mit dem starken Anstieg der Bodenpreise, die häufig doppelt so stark gestiegen sind wie die Preise für Neubauwohnungen, hat sich eine Debatte um die Spekulation bzw. den Weiterverkauf von Genehmigungen (insbesondere in Berlin) entfacht. Ausgangspunkt sind die steigenden Bauüberhangszahlen. Nirgendwo sonst in Deutschland werden mehr Wohnungsneubauten genehmigt – aber nicht fertiggestellt.

So hat die Berliner Bauaufsichtsbehörde im Jahr 2019 insgesamt 19.499 neue Wohnungen genehmigt. Zeitgleich wurden insgesamt 16.887 neue Wohnungen fertiggestellt (+16,8% zum Vorjahr). Richtig auffällig wird die Diskrepanz erst, wenn man sich den Bauüberhang anschaut. So gab es im Jahr 2018 trotz der Rekordzahl an Neubauten noch immer 54.054 genehmigte, aber nicht fertiggestellte neue Wohnungen in Berlin.

Folgende Punkte können festgehalten werden:

  • Es ist davon auszugehen, dass sich das spekulative Zurückhalten von Genehmigungen auf die wenigen teuren Metropolen beschränkt.

  • Besonders betroffen ist der Markt der Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau, während Eigenheimgrundstücke weniger betroffen sind.

  • Die Spekulation führt zu einem verzögerten Baubeginn und trägt dazu bei, dass die Kluft zwischen den Baugenehmigungszahlen und den Baufertigstellungszahlen sehr hoch ist.

  • Die Spekulation führt wiederum zu weiteren Steigerungen bei den Grundstückspreisen.

  • Die bodenpreisbedingten Mehrkosten beeinflussen die Finanzierung von Wohnungsbauprojekten sehr stark. Machen die Grundstückskosten bei einem Neubauprojekt üblicherweise bis zu einem Viertel der Gesamtkosten aus, liegt der Anteil in begehrten Lagen und teuren Bodenpreisen bei einem Drittel. Hohe, womöglich spekulative Grundstückspreise führen häufig zu erhöhten Nettoanfangsmieten von 16 bis 18 Euro. Bei durchschnittlichen Grundstückspreisen liegen diese eher bei 10 bis 12 Euro.

  • Um Spekulation vorzubeugen, könnten die Baugenehmigungen mit einer Frist versehen werden und bei Verfall zurück an die Kommune gehen. Rechtlich wäre dies durch eine Festlegung in den jeweiligen Landesbauordnungen möglich. Hier stehen die Länder in der Verantwortung.

  • Die Spekulation mit Baugenehmigungen ist aber nicht in dem Maße relevant wie die fehlende Aktivierung von Grundstücken durch spekulative Beweggründe (steigende Preise), was sich dadurch noch verstärkt, dass andere Anlagemöglichkeiten (Papiere, Aktien etc.) zur Zeit weniger attraktiv sind.

Neue Grundsteuer C ab 2025: Grundstückseigentümer sollen zum Bauen bewegt werden

Die Entwicklung der Grundstückspreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten und sie nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Sie soll die Grundsteuer für solche Grundstücke verteuern und auf diese Weise Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

Das Bundesmodell stützt sich weiterhin auf den Wert und auf die Fläche einer Immobilie, deshalb müssten alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Dabei sollen unter anderem durchschnittliche Mieten in der betreffenden Wohnlage mit einfließen. Einigen Ländern wie Bayern ist das zu aufwendig, sie wollen deshalb allein die Fläche einer Immobilie für die Berechnung heranziehen.


Quellen

2. Grundstückspreise der Bundesländer

Hier finden Sie die aktuellen Grundstückspreise der Bundesländer:

Bundesland Ø Grundstücks-
preis pro m²
Zum Verkauf
 stehende Fläche
Berlin 964€ 1.185.169 m²
Brandenburg 271€ 7.432.926 m²
Bremen 385€ 242.611 m²
Hamburg 1.089€ 448.979 m²
Hessen 386€ 4.540.610 m²
Mecklenburg-Vorpommern 126€ 2.718.973 m²
Niedersachsen 156€ 5.347.834 m²
Nordrhein-Westfalen 301€ 5.271.704 m²
Rheinland-Pfalz 147€ 2.887.626 m²
Saarland 107€ 790.036 m²
Sachsen 148€ 5.275.558 m²
Sachsen-Anhalt 84€ 4.074.582 m²
Schleswig-Holstein 386€ 1.874.455 m²

3. Bodenrichtwerte Deutschland

Der Bodenrichtwert als Durchschnittswert der amtlichen Kaufpreissammlungen

Bodenrichtwerte werden meistens zur Ermittlung des Bodenwerts herangezogen, wenn sich dieser nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt. Der Bodenrichtwert ist zudem die Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt gemäß § 193 BauGB durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte auf Grundlage der amtlichen Kaufpreissammlungen. Der Bodenrichtwert für Bauland wird in Deutschland, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB).

Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertzonen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen sollen. Allerdings stellt der Bodenrichtwert nur einen Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen dar. Der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes muss anhand der individuellen Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden. Dazu werden Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften eines Grundstücks gemacht.

Wertbeeinflussende Faktoren sind zum Beispiel:

  • Grundstücksgröße und -form

  • Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften

  • Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)

  • Art der Bepflanzung

  • Bodeneigenschaften

  • Erschließungsgrad

Jedermann kann von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Die Bodenrichtwerte waren früher nur über eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle bei den lokalen Ämtern vor Ort einsehbar. Fast alle Bundesländer erlauben mittlerweile aber auch den digitalen Abruf über das BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland). Die Online-Ermittlung des Bodenrichtwerts wird von den meisten Bundesländer kostenlos angeboten. Lediglich Bayern, Bremen und Niedersachen erheben hierfür eine Gebühr.

4. Grundstückswert ermitteln

Unabhängig, ob Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, zu Beginn müssen Sie den Grundstückswert schätzen. Aber wie viel ist ein Grundstück in Deutschland aktuell wert? Welche Verfahren zur Grundstückswertermittlung gibt es überhaupt und welche Faktoren müssen berücksichtigt werden? Wir haben alle Antworten darauf für Sie zusammengestellt und zeigen, wie die Bewertung eines Grundstücks gelingt!

Grundstückspreis ermitteln

5. Grundstück verkaufen

Sie möchten Ihr Grundstück in Deutschland verkaufen? Ein Grundstücksverkauf sollte gut organisiert sein, denn es geht in der Regel um viel Geld. Ein erfahrener Makler kann Ihnen viel Zeit und Arbeit sparen und Sie zudem vor teuren Fehlern bewahren. Sie können den Verkauf aber auch selbst in die Hand nehmen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Grundstück erfolgreich zum Top-Preis verkaufen - mit oder ohne Makler!

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6. Grundstück in Deutschland kaufen

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Disclaimer

Die Berechnungen und Grafiken auf dieser Webseite sind eine teilautomatisierte Auswertung unserer Rohdaten zum deutschen Grundstücksmarkt. Teilweise werden Informationen aus Berichten Dritter (Expertenmeinungen) in die Auswertungen einbezogen. Die Visualisierung erfolgt nach eigenem Verfahren. Bei allen Preisen handelt es sich primär um Angebotsdaten. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.