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Verstanden

Grundstückspreise Hamburg

Hier finden Sie die aktuellen Grundstückspreise für die Gemeinde Hamburg

Aktueller Quadratmeterpreis

790 - 1.186 €/m²

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Zuletzt aktualisiert: 25.07.2024

Zusammenfassung

Zuletzt aktualisiert: 25.07.2024

Die Grundstückspreise in Hamburg liegen im Mittel bei 988 Euro pro Quadratmeter, dabei liegt der Preis pro Quadratmeter der teuersten Grundstücke (90% Quantil) bei 1.579 Euro und der Quadratmeterpreis der günstigsten Grundstücke (10% Quantil) bei 526 Euro.

Der höchste Quadratmeterpreis wird durchschnittlich für Grundstücke mit einer Grundstücksgröße von 0 - 250 m² verlangt, der niedrigste Preis pro Quadratmeter findet sich durchschnittlich im Bereich von über 5000 m².

Im Schnitt wird für erschlossene Grundstücke ein Preisaufschlag von 21% gegenüber teilerschlossenen Grundstücken und 25% gegenüber unerschlossenen Grundstücken verlangt.

Der Durchschnittspreis eines Grundstücks mit Baugenehmigung liegt um 31% über dem eines Grundstücks ohne Baugenehmigung.

Datengrundlage
Es wurden insgesamt 2.199 Grundstücke aus den letzten 24 Monaten in die Auswertung einbezogen.
Unsere automatisierte Auswertung basiert auf Angebotspreisen. Es kann in vereinzelten Fällen vorkommen, dass auch (teil-)bebaute Grundstücke in die Auswertung einbezogen werden. Die berechneten Durchschnittspreise können vor allem in ländlichen Gebieten stark von den tatsächlichen Transaktionspreisen und den örtlichen Bodenrichtwerten abweichen. Der Wert eines Grundstücks ist an viele Faktoren geknüpft, die letztlich nur durch ein ordentliches Wertermittlungsverfahren überprüft werden können.

1. Grundstückspreise-Ranking Hamburg

Hamburg im Gemeinde-Ranking

Deutschland Rank 273 von 10.786

Im bundesweiten Vergleich liegen die durchschnittlichen Bodenpreise der Gemeinde Hamburg auf Rank 273.

Im Vergleich innerhalb von Hamburg liegt die Gemeinde Hamburg auf Rank 1.

2. Preisentwicklung und Auffälligkeiten

Analyse des Grundstücksmarktes und der Bauwirtschaft in Hamburg

In Hamburg lag der durchschnittliche Grundstückspreis 2020 bei 818 Euro und damit um 675 Euro über dem bundesweiten Durchschnitt. In Hamburg sind Grundstücke aller Art im deutschlandweiten Vergleich am teuersten. In den vergangenen Jahren ist die Preisentwicklung weiterhin deutlich nach oben gegangen – das gilt sowohl für den Innenstadtbereich als auch für die äußeren Stadtbezirke. Den kompletten Immobilienmarktbericht zu Hamburg gibt es hier zum Download.

Hamburger Grundstückspreise steigen weiter

Wer in Hamburg Bauland kaufen möchte in guter Lage, muss tief in die Tasche greifen. Denn hier betrug der Quadratmeterpreis im Jahr 2020 im Schnitt mehr als 3.200 Euro. Ein Grundstück in guter Lage wurde im Mittel mit über 1.500 Euro veranschlagt, und die Quadratmeterpreise für einfache Lagen waren mit durchschnittlich 726 Euro im Bundesvergleich immer noch sehr hoch. Je nach Stadtteil können die Spitzenwerte allerdings deutlich über dem Mittel liegen.

Die Entwicklung der Baulandpreise in Hamburg zeigt, dass die Nachfrage noch immer deutlich höher ist als das Angebot. Natürlich weichen viele Interessenten auf den Speckgürtel aus, also auf Gemeinden im Hamburger Umland, allerdings sind die Immobilienpreise es dort inzwischen ähnlich hoch geworden.

Quadratmeterpreise in HH: das ist der Trend

Die Preisentwicklung der letzten Jahre kannte nur eine Richtung: immer nach oben. Hamburg ist hier keine Ausnahme unter den deutschen Metropolen und Großstädten. Der Bodenwert ist hoch, weil Bauland eher knapp ist, das unterscheidet die deutschen Großstädte und Stadtstaaten von den Flächenländern. Während bebaute Grundstücke von Jahr zu Jahr um fünf bis sechs Prozent teurer werden, sind die Werte bei unbebautem Bauland ähnlich.

Eine Besonderheit gilt es derzeit in Hamburg zu beachten, und diese hat auf den ersten Blick nichts mit Baulandpreisen, Grundstückspreisen und Immobilienpreisen zu tun, könnte aber mittelfristig auch Einfluss auf diese Werte haben: die Miete. Entgegen nahezu allen anderen Regionen und Städten in Deutschland steigen die Mietpreise in Hamburg seit einiger Zeit – jedenfalls im Mittelwert – nicht mehr an. Der Grund hierfür ist Anfang 2021 noch nicht vollkommen klar, es könnte jedoch sein, dass sie die Preise für Bauland und Boden über kurz oder lang an diesen Trend anpassen. Prognosen sind derzeit noch schwer zu treffen. Einige Experten sind allerdings der Ansicht, dass die nachlassende Nachfrage auf dem Mietmarkt zu einer erhöhten Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt führen könnte. Das wiederum führt unweigerlich zu einer weiteren (und aller Voraussicht nach stärkeren) Verteuerung der Preise am Grundstücksmarkt.

Die Grundstückspreise in ausgesuchten Hamburger Stadtteilen

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind naturgemäß groß. Wie oben bereits erläutert, sind die Bodenpreise in der Innenstadt höher als am Stadtrand, allerdings gibt es dort auch Stadtteile, in denen die Preise überdurchschnittlich stark steigen. Im Folgenden geht es um den durchschnittlichen Preis von einem Quadratmeter erschlossenen Baulands Ende 2020.

In HH-Blankenese werden 1.034,50 veranschlagt, das sind etwa 60 Euro weniger als noch 2019. Die Preise in Nienstedten sind hingegen von 754 Euro im Jahr 2019 auf aktuell 1.112 Euro angestiegen, wofür die Nähe zur Innenstadt maßgeblich sein könnte. Das gilt auch für Othmarschen, wo sich der aktuelle Mittelwert bei 1.197 Euro bewegt. In Altona sind es derzeit etwa 701 Euro und damit im Schnitt knapp 100 Euro mehr, als das im Jahr 2019 der Fall war. In der Hamburger Altstadt zwischen Sternschanze und Rathaus Altona gelten dieselben Zahlen wie für Altona.

Auch die Preise für St. Pauli und Ottensen bewegen sich etwa auf dem Niveau von Altona, in beiden Stadtteilen sind es momentan etwa 705 Euro im Vergleich zu 593 Euro im Jahr 2019. Für HH-Neustadt liegen derzeit keine gemittelten Zahlen vor, vorsichtig geschätzt kostet hier der Quadratmeter etwa 670 Euro mit gleichbleibender Tendenz seit 2019. An der westlichen Außenalster in Harvestehude und Rotherbaum werden im Schnitt für den Quadratmeter erschlossenen Baulands 1.650 Euro aufgerufen.

Auf der anderen Seite der Alster in Uhlenhorst sind die Preise von 2019 auf 2020 gefallen, von 1.240 auf 765 Euro. Anfang 2021 ist wieder ein leichter Anstieg auf zurzeit 798 Euro zu verzeichnen. In Winterhude liegt der Preis bei 1.083 Euro (deutlich mehr als 2019), in Barmbek sind es mit 789 Euro dagegen weniger als vor zwei Jahren. Fallende Preise in Hamburg-Harburg: Im Schnitt kostet der Quadratmeter hier momentan 494 Euro (2019: 545 Euro). Wilhelmsburg ist der günstigste Stadtteil mit 437 Euro, das sind jedoch 11 Euro mehr als im Jahr 2019.


Quellen

Statistisches Bundesamt (2019), Kauffälle, Veräußerte Fläche, Durchschnittlicher Kaufwert für Bauland: Bundesländer, Jahre, Baulandarten, Baugebiete

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg (2020), Immobilienmarktbericht Hamburg 2020

3. Grundstückspreise der benachbarten Gemeinden

Hier finden Sie die aktuellen Grundstückspreise in der Nähe von Hamburg:

Gemeinde Entfernung Ø Grundstücks-
preis pro m²
Zum Verkauf
 stehende Fläche
Oststeinbek 11 km 811€ 1.317 m²
Barsbüttel 11 km 841€ 925 m²
Schenefeld 14 km 875€ 6.465 m²
Glinde 14 km 775€ 994 m²
Halstenbek 15 km 620€ 2.648 m²
Neu Wulmstorf 15 km 407€ 3.685 m²
Rellingen 17 km 604€ 8.514 m²
Norderstedt 17 km 653€ 10.781 m²
Reinbek 18 km 704€ 3.797 m²
Pinneberg 19 km 644€ 9.981 m²
Ahrensburg 20 km 569€ 28.892 m²
Wedel 20 km 571€ 6.199 m²
Seevetal 20 km 369€ 28.104 m²
Buxtehude 20 km 413€ 1.764 m²
Buchholz in der Nordheide 25 km 339€ 56.773 m²

4. Bodenrichtwerte Hamburg

Das ist der Bodenrichtwert und so ermitteln Sie ihn online über das Internet

Bodenrichtwerte für Bauland

Der Bodenrichtwert ist nach § 196 Absatz 1 BauGB definiert als der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Sie beschreiben den relativen Bodenwert in €/m² und sind landesweit verfügbar. Dabei wird angenommen, dass die Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen, insbesondere in Hinsicht auf Art und Maß der Nutzbarkeit, und somit im Wesentlichen auch gleiche Wertverhältnisse vorliegen.

Der Bodenrichtwert ist immer bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. 

Die Bodenrichtwerte sind nicht nur wichtige Orientierungswerte für Verkäufer und Kaufinteressenten, sondern auch für das Finanzamt unter anderem bei Erbfällen interessant. Künftig werden sie mit großer Wahrscheinlichkeit auch eine Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sein.

Bodenrichtwertkarte Hamburg

Die Bodenrichtwertkarte dient dazu, der Öffentlichkeit einen Einblick in das Wertgefüge des Grund und Bodens zu geben und dient damit der Transparenz des Grundstücksmarktes. In ihr werden die Bodenrichtwerte ausgewiesen, zum Teil mit weitergehenden Differenzierungen. Die Karte kann jedoch nur Grobinformationen liefern. Der spezielle Wert eines einzelnen Grundstücks kann aus der Karte im allgemeinen nicht abgelesen werden, da dann die besonderen Eigenschaften dieses Grundstücks berücksichtigt werden müssen.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ist ein selbstständiges und unabhängiges Kollegialgremium. Die sachkundigen und erfahrenen Mitglieder werden durch den Senat bestellt.

Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle, die zum Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung gehört, ermittelt jährlich die Bodenrichtwerte, gibt den jährlichen Immobilienmarktbericht heraus und erstellt Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien auf dem Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg. 

Jedes Jahr werden in Hamburg über 12.000 Kaufverträge geschlossen und anschließend von den Mitarbeitern des Gutachterausschuss ausgewertet.

Veröffentlichung der Bodenrichtwerte in Hamburg

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist verpflichtet, jedermann Auskunft über Bodenrichtwerte zu geben. Die Auskunft kann mündlich, schriftlich sowie online über das interaktive Bodenrichtwertinformationssystem Hamburg (BORIS.HH) erteilt werden. 

BORIS HH ist das zentrale Informationssystem des Gutachterausschusses für das gesamte hamburgische Stadtgebiet. Es können Bodenrichtwerte zu allen verfügbaren Stichtagen eingesehen werden. Bis einschließlich 2008 liegen lagetypische Bodenrichtwerte vor, ab 2010 zonale Bodenrichtwerte. Eine Umrechnung auf die individuellen Grundstücksverhältnisse (Grundstücksgröße bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl) ist auf einfachem Wege in der Anwendung möglich.

Die Nutzung von BORIS.HH, einschließlich eines Ausdrucks der Bodenrichtwerte ist kostenfrei. Über das aktuell im Aufbau befindliche Gemeinschaftsprojekt BORIS-D werden zukünftig auch bundesweit Bodenrichtwertinformationen online und kostenlos zur Verfügung stehen.

Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte im BORIS HH:

Bodenrichtwertkarte Hamburg - BORIS HH

Grafik: Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte im BORIS HH

Wir helfen Ihnen, den Bodenrichtwert für die Bodenrichtwertzone Ihres Grundstücks zu finden. Hier gelangen Sie zu unserer Übersicht der digitalen Auskunftsstellen der Länder (BORIS):

5. Grundstückswert ermitteln

Unabhängig, ob Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, zu Beginn müssen Sie den Grundstückswert schätzen. Aber wie viel ist ein Grundstück in Hamburg aktuell wert? Welche Verfahren zur Grundstückswertermittlung gibt es überhaupt und welche Faktoren müssen berücksichtigt werden? Wir haben alle Antworten darauf für Sie zusammengestellt und zeigen, wie die Bewertung eines Grundstücks gelingt!

Grundstückspreis ermitteln

6. Grundstück verkaufen

Sie möchten Ihr Grundstück in Hamburg verkaufen? Ein Grundstücksverkauf sollte gut organisiert sein, denn es geht in der Regel um viel Geld. Ein erfahrener Makler kann Ihnen viel Zeit und Arbeit sparen und Sie zudem vor teuren Fehlern bewahren. Sie können den Verkauf aber auch selbst in die Hand nehmen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Grundstück erfolgreich zum Top-Preis verkaufen - mit oder ohne Makler!

Grundstück verkaufen

7. Grundstück in Hamburg kaufen

Sie sind auf der Suche nach einem Baugrundstück in Hamburg? Wählen Sie ein Immobilienportal aus und gelangen Sie direkt auf die entsprechende Grundstückssuche:

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Disclaimer

Die Berechnungen und Grafiken auf dieser Webseite sind eine automatisierte Auswertung unserer Rohdaten zum deutschen Grundstücksmarkt. Teilweise werden Informationen aus Berichten Dritter (Expertenmeinungen) in die Auswertungen einbezogen. Bei allen Preisen handelt es sich um Angebotspreise. Die Visualisierung erfolgt nach eigenem Verfahren. Die automatisierte Auswertung erfolgt nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.