Grundstück verkaufen

So verkaufen Sie Ihr Grundstück zum Höchstpreis

Wer ein Grundstück verkaufen will oder muss, steht zunächst einmal vor einigen Fragen. Lohnt sich der Verkauf von Baugrund überhaupt? Was ist ein guter Ablauf beim Grundstücksverkauf? Was gilt es zu beachten, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt? Immerhin erwartet ein potenzieller Käufer in der Regel ein unbebautes Grundstück.

Doch es gibt weitere Dinge zu beachten. Was ist mit der Steuer, also mit dem Finanzamt, wenn man Bauland verkaufen möchte? Was für Kosten entstehen einem als Verkäufer überhaupt? Wie funktioniert die Grundstückswertermittlung, was muss man über die Lage und den Bodenrichtwert wissen, um den Quadratmeterpreis zu ermitteln? Hilft ein Makler, wenn man den Bauplatz verkaufen möchte? Und was muss ich über die Grundstückspreise in Deutschland wissen?

In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen Antworten auf Fragen geben, wie Sie einen Baugrund richtig verkaufen können.

1. Lohnt der Verkauf des Grundstücks?

Das ist abhängig von mehreren Faktoren. Wer einen Bauplatz verkaufen möchte, den er nicht selbst nutzen wird, kann mit dem Bauerwartungsland naturgemäß nicht viel anfangen. Doch erst, wenn der Preis pro Quadratmeter stimmt, lohnt sich der Verkauf wirklich – und dieser Preis ist von einigen Faktoren abhängig.

Viele gewillte Verkäufer stellen sich also die Frage: Was ist mein Grundstück wert? Dabei kommt es zunächst auf den sogenannten Bodenrichtwert an, der abhängig ist von der Region, von der Entfernung zu Städten, öffentlichen Verkehrsmitteln, der umgebenden Infrastruktur, der Eigenschaft der Böden und dem Erschließungsgrad. Der Preis des Grundstücks steigt, je besser bebaubar es ist, und desto eher lohnt auch der Verkauf. Wenn der zu erzielende Verkaufspreis aktuell zu niedrig sein sollte, dann können Sie ruhig noch abwarten.

Wenn Sie umziehen und die Region verlassen, dann ist eine Veräußerung durchaus ratsam. Bringt der geplante Verkauf des Grundstücks mehr Geld ein, als Sie beim Kauf dafür ausgegeben haben, dann spricht nichts gegen den Handel. Wer etwa ein Gartengrundstück erbt, das man nicht selbst nutzt, profitiert von einem Verkaufsgeschäft ebenfalls.

2. Grundstück verkaufen: So wickeln Sie den Verkauf ab

Wenn Sie sich entschieden haben, ein Baugrundstück privat verkaufen zu wollen, sollten Sie als erstes einen Makler oder Gutachter zu Rate ziehen. Wenn Sie das Grundstück privat verkaufen wollen, dann ist es ohne Makler (oder eben Gutachter) schon einmal schwierig, den wahren Wert dieser Immobilie – auch Boden zählt zu den Immobilien, auch wenn es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück oder ein Gewerbegrundstück ohne Bebauung handelt – festzustellen. Diese Fachleute wissen, wie man die Grundstücksgröße ermitteln kann, und wenn schließlich alle zur Wertbestimmung benötigten Variablen vorliegen, können die Experten den Grundstückswert ermitteln.

Ist dieser Schritt erledigt, wird es komplex. Denn nach deutschem Recht müssen Sie einen Notar beauftragen, als neutraler Mittler zwischen Ihnen und dem Käufer zu fungieren. Ein Notar nimmt Ihnen allerdings viel Arbeit ab, indem er sich um den Kaufvertrag bemüht und um den Grundbucheintrag. Damit es bei Ihren Steuern mit rechten Dingen zugeht, müssen Sie sich auch mit dem Fiskus in Verbindung setzen – vom Finanzamt benötigen Sie eine Eintragungsbescheinigung vom Landesregisteramt, den Eigentumstitel und eine eidesstattliche Versicherung, dass Ihnen das Grundstück in den vergangenen fünf Jahren keine Gewinne eingebracht hat.

Darüber hinaus brauchen Sie einen Bebauungsplan und ein Baulastenverzeichnnis (beides gibt es beim Fachbereich für Stadtentwicklung in Ihrer Gemeinde), eine Liegenschafts- bzw. Flurkarte vom Katasteramt und einen Grundbuchauszug, den Sie vom Grundbuchamt erhalten. Weil das alles an die Substanz geht, ist es ratsam, sich auch für den nächsten Schritt Hilfe zu holen, nämlich für die Suche nach einem Käufer. Hier kann Ihnen ein kompetenter Grundstücksmakler jede Menge Arbeit abnehmen, und am Ende werden Sie von dessen Erfahrung definitiv auch finanziell profitieren. Ein Makler hat zahlreiche Kontakte, dank derer er solvente und seriöse Käufer für Ihren Immobilienverkauf findet.

3. Ein bebautes Grundstück verkaufen

Ein Hausverkauf bzw. der Verkauf eines Grundstücks, auf dem sich ein Gebäude befindet, sollte ebenfalls von einem erfahrenen Immobilienmakler begleitet werden (den Sie bei uns übrigens online kostenlos kontaktieren können). Neben den genannten Dokumenten brauchen Sie außerdem noch einen Bebauungsplan, Außenaufnahmen des Grundstücks und einen Flächennutzungsplan, alles zu beantragen beim Bauamt der Gemeinde.

Doch das ist noch nicht alles, denn überdies müssen Sie Unterlagen zu den Baulasten (Bauaufsichtsbehörde) vorlegen, ein Altlastenverzeichnis der Gemeinde sowie einen Grundsteuerbescheid, den es natürlich beim Finanzamt gibt. Wenn Sie ein Grundstück mit einem Haus verkaufen möchten, dann bleibt das steuerfrei, wenn Sie das Gebäude selbst genutzt haben.

4. Kosten, die einem als Verkäufer entstehen

Pauschal lassen sich Kosten natürlich nicht vorhersagen, wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten. Wenn das Bauland noch erschlossen werden muss, müssen Sie Geld investieren, und auch das Wertgutachten zur Ermittlung des Preises kostet. Dabei gibt es allerdings Kurzgutachten, die etwas günstiger sind, oder ausführliche Expertisen für eine größere Summe. Wenn Sie von Anfang an einen Makler hinzuziehen, dann weiß dieser genau, welches Gutachten Sie benötigen – ein Makler spart Ihnen immer Geld, auch wenn Sie natürlich dessen Honorar tragen. Denn in dem Honorar stecken jede Menge indirekte Kosten, die Sie ohne einen Makler komplett selbst bezahlen müssten.

Eine eventuelle Spekulationssteuer müssen Sie als Verkäufer selbst tragen. Diese wird fällig, wenn das Grundstück einen Wertzuwachs erfahren hat – allerdings nicht, wenn Sie das Land vor mehr als zehn Jahren erworben haben. Eine Ausnahme hiervon stellt die gewerbliche Nutzung dar. Für die auf dem Grundstück errichtete Immobilie müssen Sie auf Ihre Kosten in jedem Fall einen Energieausweis beantragen.

5. Grundstückspreise in Deutschland

Um sich langsam an die Materie „Grundstück verkaufen“ heranzutasten, informieren Sie sich zunächst einmal allgemein über die Grundstückspreise, die in Deutschland herrschen, und natürlich auch über die Preise, die in Ihrem Bundesland aktuell aufgerufen werden. Dadurch haben Sie zumindest schon mal einen Näherungswert, der allerdings durch viele individuelle Faktoren beeinflusst wird. So spielt es eine gewichtige Rolle, wo genau sich das Land befindet, das Sie verkaufen möchten. Die Nähe oder Anbindung (ÖPNV) zu einer Stadt spielt dabei eine große Rolle, natürlich die Umgebung bzw. die Infrastruktur und die Größe des Baulands.

Ganz grundsätzlich können Sie über den sogenannten Bodenrichtwert (der durchschnittliche Lagewert des Bodens innerhalb eines abgegrenzten Gebiets), der alle zwei Jahre von einem Gutachterausschuss bestimmt wird, und dazu über Abschläge oder Zuschläge (Größe, Erschließungsgrad, Zuschnitt und vieles mehr) den Bodenwert für Ihr Grundstück errechnen. Mit einem Makler holen Sie sich allerdings eine unersetzliche Expertise für alles rund um den Verkauf.