Grundstückswert ermitteln

Den Wert eines Grundstücks kann man auf verschiedenen Wegen ermitteln. Je nach Bewertungsanlass eignet sich das eine Vorgehen mehr als das andere. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, wann Sie das Grundstück selbst bewerten sollten, wann ein Immobilienmakler sinnvoll sein kann und wann ein Immobiliengutachter für gewöhnlich unumgänglich ist:

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Es gibt zwei Arten von Immobiliengutachten: Kurzgutachten und Vollgutachten. Beide Varianten werden von einem Immobilien-Sachverständigen ausgestellt, unterscheiden sich aber in Umfang und Kosten deutlich voneinander. Häufig werden Gutachten von Ingenieuren oder von Architekten erstellt.

Ein Kurzgutachten beschränkt sich auf die wichtigsten Fakten, die für eine Werteinschätzung des Grundstücks von Bedeutung sind. Ziel ist eine allgemeine Markteinschätzung. Ein solches Kurzgutachten kann innerhalb weniger Tage erstellt werden und umfasst ca. 2 bis 3 Seiten. Die Kosten belaufen sich auf 100 – 500 Euro.

Ein Vollgutachten ist deutlich umfangreicher und umfasst nicht selten über 20 Seiten. Dabei werden alle Faktoren einbezogen und analysiert, die den Wert des Grundstücks beeinflussen. Es werden zudem alle wichtigen Dokumente besorgt und überprüft. Das Honorar für ein Vollgutachten ist vom Gutachter frei verhandelbar. Dabei spielt vor allem der geschätzte Verkehrswert des Grundstücks eine Rolle. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.

Zur Orientierung: Bei einem Verkehrswert von etwa 100.000 Euro liegen die Kosten in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro. Dabei kommt es aber auch darauf an, wie aufwendig die Erstellung des Gutachtens war.

Wenn man über Grundstückswerte spricht, gehen häufig einige Begriffe durcheinander. Nicht jeder ist mit diesen Begriffen gut vertraut. Daher möchten wir die verschiedenen Begriffe im Folgenden für Sie unterscheiden:

Bodenwert (Grundstückswert ohne Bebauung)

Manche Menschen verstehen den Grundstückswert als den Wert eines unbebauten, beziehungsweise freigelegten Grundstücks. Man spricht hier eigentlich vom “reinen Bodenwert”. Dieser Wert ist ein Bestandteil für die Immobilienwertermittlung und wird oftmals gesondert zum Gebäudewert einer Immobilie addiert.

Grundstückswert (Grundstückswert inklusive Bebauung)

Andere Menschen wiederum, verstehen unter dem Grundstückswert den Bodenwert inklusive jedweder Bebauung. Diese Begriffsdeutung findet sich im § 78 Bewertungsgesetz (BewG): „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen“.

Verkehrswert

Der Begriff Verkehrswert (auch: Marktwert) bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie oder eben eines Grundstücks. Genauer definiert ist der Verkehrswert durch § 194 Baugesetzbuch (BauGB): “Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Der Wert eines Grundstücks ist abhängig von vielen Faktoren und sollte stets im Vergleich zu anderen ähnlichen Grundstücken plausibilisierbar sein. Unterscheidende Merkmale eines Grundstücks sind laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die folgenden:

Die Preise für Bauland unterlagen in den letzten 10 Jahren drastischen Preissteigerungen: Heute muss man im Schnitt über 60 Prozent mehr für einen Quadratmeter Bauland bezahlen als noch vor 10 Jahren. Experten rechnen mit einem weiteren Preisanstieg. Der enorme regionale Unterschied bleibt dabei bestehen.

Nach wie vor träumen sehr viele Menschen von den eigenen vier Wänden. Das DSGV-Vermögensbarometer 2019 zeigt, dass das Interesse an einer eigenen Immobilie trotz der steigenden Preise ungebrochen ist. Knapp ein Drittel der Menschen im Alter zwischen 20 und 50 Jahren planen demnach den Erwerb einer Immobilie. In der Altersgruppe zwischen 20 und 29 ist es sogar jeder Zweite.

Die niedrigen Zinsen sorgen gleichzeitig dafür, dass eine Immobilienfinanzierung derzeit deutlich günstiger ist als beispielsweise vor 10 Jahren. Mehr Menschen können die monatlichen Kreditraten und die anfallenden Zinsen finanziell stemmen. Dazu trägt auch die gute Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung der vergangenen Jahre bei. Hinzu kommt, dass auch immer mehr Kapitalanleger in sicher geltende Sach- und Immobilienwerte investieren wollen.

Die Nachfrage nach Immobilien ist also hoch. Ihr steht jedoch ein immer knapper werdendes Angebot gegenüber. Die Neubautätigkeiten können nicht Schritt halten. Dadurch steigen die Preise. Eine Trendwende ist noch nicht abzusehen.

Der Wert eines Grundstücks sollte nicht einfach aus dem Bauch heraus bestimmt werden. Außerdem sollte das angewandte Bewertungsverfahren möglichst transparent sein, um den Wert für andere Personen nachvollziehbar zu machen. In Deutschland haben sich daher zwei Bewertungsverfahren in der Praxis durchgesetzt. In den meisten Fällen wird zur Ermittlung des Bodenwerts das sogenannte Vergleichswertverfahren herangezogen. Falls es aber keine vergleichbaren Grundstücke als Vergleichswert gibt, wird in der Regel der Bodenrichtwert zur Berechnung genutzt.

Vergleichswertverfahren

Um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, eignet sich häufig am besten das Vergleichswertverfahren. Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Grundidee dieser Methode ist die Tatsache, dass ähnliche Grundstücke in der Regel auch ähnliche Marktpreise erzielen. Zwei Grundstücke gelten als ähnlich, wenn sie in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen hinreichend übereinstimmen (siehe oben).

Es sollte dabei unbedingt beachtet werden, dass der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt wird. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.

In der Regel werden als Vergleichswerte die Quadratmeterpreise der ähnlichen Grundstücke verwendet. Zum Vergleich können aber auch die Erträge, Bodenrichtwerte, Faktoren wie Wohn- bzw. Nutzflächenwerte oder Marktindikatoren herangezogen werden.

Das Vergleichswertverfahren kann grundsätzlich bei der Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks (Bodenwert) als auch eines bebauten Grundstücks inklusive der Bebauung verwendet werden. Allerdings wird es bei Grundstücken mit individueller Bauweise schwieriger Vergleichswerte zu finden. Immobilien wie Einfamilienhäuser können sehr individuelle Merkmale besitzen, was eine Vergleichbarkeit untereinander stark mindert.

Wir möchten Ihnen das Vergleichswertverfahren anhand eines vereinfachten Beispiels verdeutlichen:

Das zu bewertende Grundstück liegt etwa 10 km außerhalb von Hamburg in einer Neubausiedlung. Das Grundstück hat eine Grundstücksgröße von 600 m² und eine Geschossflächenzahl von 1,6.

Wir suchen nach vergleichbaren Grundstücken und finden folgende Vergleichspreise:

Aus der Tabelle der Vergleichspreise errechnet sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 428 Euro/m². Diesen Wert multiplizieren wir nun mit unserer Grundstücksfläche von 600 m².

Grundstückswert = Ø Quadratmeterpreis x Grundstücksfläche

Als Ergebnis erhalten wir einen Grundstückswert von 256.800 Euro. Dieser Wert ist nun ein guter Ausgangspunkt für weitere Überlegungen. Bitte beachten Sie dennoch, dass das vereinfachte Verfahren aus unserem Beispiel nicht die Bewertung durch einen erfahrenen Experten ersetzen kann.

Wertermittlung mit dem Bodenrichtwert

Mancherorts kann es sehr schwierig sein, geeignete Vergleichsobjekte für unbebaute Grundstücke zu finden. Dieses Problem tritt besonders in Metropolen wie z. B. Berlin, Hamburg oder Frankfurt auf, da es hier generell kaum noch unbebaute Grundstücke gibt. Kann in dem Fall das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden, kommt es in der Regel zur Wertermittlung über den Bodenrichtwert.

Gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, in dem Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (Bodenrichtwertzone). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte werden spätestens alle zwei Jahre vom zuständigen Gutachterausschuss aufgrund der amtlichen Kaufpreissammlungen ermittelt und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft darüber verlangen.

In der Regel werden die Bodenrichtwerte über eine sogenannte Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle zur Verfügung gestellt. Daraus kann der Bodenrichtwert abgelesen werden.

Hat man den Bodenrichtwert bestimmt, so kann man nun den Bodenwert berechnen. Dazu multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Auch hier gilt: Der so berechnete Bodenwert kann ein guter Anhaltspunkt sein, ersetzt aber nicht die Wertermittlung durch einen erfahrenen Experten wie z.B. durch einen Immobiliensachverständigen oder einen Immobilienmakler. Der Bodenrichtwert ist wirklich nur das, was der Name besagt: ein Richtwert.

Zum einen sind Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit - je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger Wert sein. Zum anderen gilt der Bodenrichtwert immer nur für Grundstücke mit bestimmten Eigenschaften. Für individuelle Abweichungen kann man zwar Zu- oder Abschläge auf den Bodenrichtwert berechnen, dies kann allerdings ziemlich kompliziert und letztendlich ungenau werden. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass sich der tatsächlich am Markt zu erzielende Preis (Verkehrswert) in der Praxis um bis zu 20 Prozent vom errechneten Wert unterscheidet.

Es fällt Ihnen schwer, einen Wert festzulegen?

Wenn sowohl Vergleichswertverfahren und Bodenrichtwert zu kurz greifen und Sie sich unsicher sind bei der Bewertung Ihres Grundstücks, sollten Sie auf jeden Fall einen Experten hinzuziehen. Meist geht es um viel Geld und es lohnt sich, die Unterstützung eines Profis zu haben.

Im Verkaufsfall empfehlen wir Ihnen daher, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden. Viele Makler bieten zum Kennenlernen eine kostenlose Immobilienbewertung über das Internet an. Eine Online-Immobilienbewertung ist zudem sinnvoll, um ein erstes Gefühl für den Wert eines Grundstücks zu bekommen. Das Ergebnis bekommen Sie innerhalb weniger Minuten per Email zugeschickt. Dieses Angebot ist für Sie kostenlos und unverbindlich.

Probieren Sie es aus!