Vergleichswertverfahren

• Marktanalyse: Beginnen Sie mit einer Marktanalyse, um vergleichbare Grundstücke oder Immobilien zu identifizieren. Diese sollten in Bezug auf Lage, Größe, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeiten dem zu bewertenden Objekt ähnlich sein.

• Datenquellen: Nutzen Sie öffentliche Verkaufsdaten, Angebote aus Immobilienportalen oder Informationen von lokalen Maklern, um eine Auswahl an Vergleichsobjekten zusammenzustellen.

• Einzelheiten prüfen: Untersuchen Sie die ausgewählten Vergleichsobjekte detailliert. Achten Sie dabei auf spezifische Merkmale wie den Zustand des Grundstücks, vorhandene Bebauung, Erschließungszustand und rechtliche Besonderheiten.

• Anpassungen vornehmen: Machen Sie gegebenenfalls Anpassungen, um Unterschiede in den Merkmalen zwischen den Vergleichsobjekten und dem zu bewertenden Grundstück zu berücksichtigen.

• Durchschnittsbildung: Ermitteln Sie den Durchschnittswert der Vergleichsobjekte. Dieser dient als Ausgangspunkt für die Bewertung Ihres Objekts.

• Anpassungen für Besonderheiten: Passen Sie diesen Wert an, um Besonderheiten oder Unterschiede Ihres Grundstücks zu berücksichtigen. Dies könnten beispielsweise eine bessere Lage, eine modernere Ausstattung oder ein höherer Erschließungsgrad sein.

• Marktentwicklungen berücksichtigen: Beziehen Sie aktuelle Markttrends und Entwicklungen mit ein, um den finalen Wert zu bestimmen. Dies stellt sicher, dass die Bewertung aktuell und marktgerecht ist.

Wir betrachten das Beispiel eines 500 Quadratmeter großen Baugrundstücks in einer städtischen Randlage und führen die Bewertung Schritt für Schritt durch:

Schritt 1: Identifizierung vergleichbarer Objekte

Drei vergleichbare Grundstücke wurden identifiziert:

• Grundstück A (450 m²): Verkauft für 96.000 Euro. Dieses Grundstück hat eine etwas schlechtere Anbindung als das zu bewertende Grundstück.

• Grundstück B (500 m²): Verkauft für 105.000 Euro. Ähnlich in Lage und Erschließung.

• Grundstück C (540 m²): Verkauft für 114.800 Euro. Dieses Grundstück befindet sich in einer etwas besseren Lage.

Schritt 2: Analyse der Vergleichsobjekte

Die Anpassungen basieren auf den Unterschieden in Lage und Größe:

• Grundstück A: Der Preis muss leicht angehoben werden, da die Lage schlechter ist. Angenommen, die Anpassung beträgt +5%.

• Grundstück C: Der Preis muss leicht gesenkt werden, da die Lage besser ist. Angenommen, die Anpassung beträgt -5%.

Schritt 3: Ableitung des Wertes

Durchschnittsbildung und Anpassungen:

• Grundstück A: 96.000 Euro * 1.05 = 100.800 Euro (224 Euro/m²)

• Grundstück B: 105.000 Euro (210 Euro/m²)

• Grundstück C: 114.800 Euro * 0.95 = 109.060 Euro (213 Euro/m²)

Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter = (224 + 210 + 213) / 3 = 216 Euro/m²

Schritt 4: Ermittlung des endgültigen Wertes

Berechnung des Gesamtwerts für das zu bewertende Grundstück:

Wert des Grundstücks = 216 Euro/m² * 500 m² = 108.000 Euro

Endgültiger geschätzter Wert: 108.000 Euro

In diesem Beispiel wurden die Preise der Vergleichsobjekte entsprechend ihrer individuellen Merkmale angepasst, um eine genauere Einschätzung zu ermöglichen. Die Durchschnittsberechnung des Preises pro Quadratmeter und die anschließende Anwendung auf die Größe des zu bewertenden Grundstücks führten zu einer realistischen Wertabschätzung. Dieses Vorgehen stellt sicher, dass die Bewertung sowohl transparent als auch marktgerecht ist.

Das Vergleichswertverfahren ist ein grundlegendes Instrument in der Immobilienbewertung, insbesondere bei der Ermittlung von Grundstückswerten. Wie jedes Bewertungsverfahren, hat auch das Vergleichswertverfahren seine Vor- und Nachteile, die bei der Anwendung in der Praxis berücksichtigt werden sollten.

Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• Marktnähe: Da das Verfahren auf tatsächlichen Verkaufspreisen basiert, spiegelt es die aktuelle Marktsituation wider.

• Transparenz: Die Bewertung ist für Außenstehende nachvollziehbar, da sie auf realen, beobachtbaren Daten beruht.

• Einfachheit: Im Vergleich zu anderen Methoden ist das Vergleichswertverfahren relativ einfach und unkompliziert anzuwenden.

• Flexibilität: Es lässt sich an verschiedene Immobilientypen und Marktbedingungen anpassen.

Nachteile des Vergleichswertverfahrens

• Abhängigkeit von Vergleichsdaten: Das Verfahren setzt voraus, dass genügend vergleichbare Transaktionen vorhanden sind. In dünn besiedelten oder sehr spezialisierten Marktsegmenten kann dies eine Herausforderung darstellen.

• Vernachlässigung individueller Eigenschaften: Einzigartige Merkmale eines Grundstücks können unterbewertet werden, wenn sie bei Vergleichsobjekten nicht vorhanden sind.

• Marktschwankungen: Das Verfahren ist empfindlich gegenüber kurzfristigen Marktveränderungen, die die Preise vergleichbarer Objekte beeinflussen können.

In der Praxis wird das Vergleichswertverfahren häufig bei Standard-Immobilientransaktionen eingesetzt, insbesondere bei Wohngrundstücken in Gebieten mit reger Handelsaktivität. Immobilienmakler und Gutachter nutzen dieses Verfahren oft als ersten Schritt zur Wertermittlung, bevor sie gegebenenfalls komplexere Methoden anwenden.

• Datenerhebung: Für eine effektive Anwendung ist eine umfassende Sammlung und Analyse von Marktdaten notwendig. Dies umfasst den Verkauf von ähnlichen Grundstücken in der gleichen oder einer vergleichbaren Gegend.

• Anpassungen: Es ist entscheidend, Anpassungen für Unterschiede in Lage, Zustand, Größe oder speziellen Merkmalen der Immobilie vorzunehmen.

• Kombination mit anderen Verfahren: In manchen Fällen wird das Vergleichswertverfahren mit anderen Methoden kombiniert, um eine umfassendere Bewertung zu ermöglichen, besonders wenn es sich um einzigartige oder ungewöhnliche Immobilien handelt.

Das Vergleichswertverfahren bleibt ein wesentlicher Bestandteil der Grundstücksbewertung, wobei seine Effektivität stark von der Qualität und Quantität der verfügbaren Marktdaten abhängt. Die Anpassungsfähigkeit und Einfachheit des Verfahrens machen es zu einem nützlichen Werkzeug für Immobilienprofis, doch die Grenzen seiner Anwendbarkeit sollten stets im Auge behalten werden.