Grundstückspreise Nordrhein-Westfalen

Für Immobilienverkäufer und -käufer sind die Grundstückspreise und ihre Entwicklung von zentraler Bedeutung. Der „Grundstücksmarktbericht 2019 Nordrhein-Westfalen“ informiert über die Preisentwicklung am Immobilienmarkt des bevölkerungsreichsten Bundeslandes NRW.

Das Wichtigste aus dem Grundstücksmarktbericht NRW 2019

Im „Grundstücksmarktbericht 2019“ berichtet der „Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen“ über die Situation des Immobilienmarktes in NRW (Stand: Kalenderjahr 2018). 

Der Grundstücksmarktbericht weist auf die Unterschiedlichkeit der Entwicklungen in den verschiedenen Immobilien-Teilmärkten hin.

Der bereits 2011 einsetzende durchschnittliche Preisanstieg für unbebaute Grundstücke beschleunigte sich im Jahr 2018 auf 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dabei stellte der Obere Gutachterausschuss allerdings eine Bandbreite in der Preisentwicklung zwischen -13 Prozent und +20 Prozent fest, die auf regionale Unterschiede und auf die tatsächliche oder geplante Nutzungsart von Grundstücken zurückzuführen ist. 

Besonders hoch war der Preisanstieg bei landwirtschaftlichen Flächen mit plus 12 Prozent, während die Preise für unbebaute Grundstücke mit Nutzungszweck Geschosswohnungsbau um 5 Prozent zulegten. Die Preise für Gewerbe- und Industrieflächen blieben mit einem Anstieg von +2 Prozent nahezu unverändert. 

Deutliche Preiserhöhungen wurden bei Veräußerungen bebauter Grundstücke beobachtet. Bei im Vergleich zum Vorjahr ähnlicher Anzahl der Kaufvorgänge (+ 1 Prozent) kam es 2018 im Landesdurchschnitt zu Preiserhöhungen von 8 Prozent. Damit stiegen die Immobilienpreise bei bebauten Grundstücken stärker als zu jedem anderen Zeitpunkt seit Anfang der 1990er Jahre.

Während der Grundstückspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser im Berichtsjahr 2018 durchschnittlich um 8 Prozent anzog, stiegen die Kosten für Eigentumswohnungen mit 6 Prozent etwas moderater. Die festgestellten durchschnittlichen Preisveränderungen basieren auf einer bei Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr um ein Prozent erhöhten Fallzahl, während die Verkaufsanzahl bei Eigentumswohnungen um 3 Prozent zurückging.

Hinweis: Der Obere Gutachterausschuss NRW 

Der „Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen“ ist ein unabhängiges Gremium, dessen Mitglieder vom Landesinnenministerium NRW bestellt werden. 

Zu den wesentlichen Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses des Oberen Gutachterausschusses zählen neben der Erstellung des NRW-Grundstücksmarktberichts insbesondere

• die Führung eines Informationssystems zum Immobilienmarkt,

• die Sicherstellung von Landeseinheitlichkeit bei der Auswertung der Daten über Immobilien-Kaufpreise und

• die Erstellung von Obergutachten auf Antrag zum Beispiel von Gerichten und Behörden.

Die aktuelle Entwicklung der Grundstückspreise in NRW

In nahezu allen Städten und Landkreisen in NRW legten die Immobilienpreise laut Grundstücksmarktbericht zu. In 33 der untersuchten Gutachter-Bezirke lag der Anstieg bei mindestens 5 Prozent, in 13 Bezirken sogar bei 10 Prozent oder höher. Spitzenwerte erreichten die Kreise Warendorf und Soest, die einen Preisanstieg von 19 beziehungsweise 20 Prozent verzeichneten. Lediglich fünf Gutachterausschuss-Bezirke meldeten eine Stagnation des Preisniveaus.

Ein deutlicher Trend zu einem steigenden Quadratmeterpreis für Bauland im individuellen Wohnungsbau zeigt sich in NRW insbesondere in den Städten an Rhein und Ruhr, in Münster und in Ostwestfalen / Lippe.

Die Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren

Unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau

Die (sich in 2018 verstärkende) Tendenz zu Preissteigerungen bei unbebauten Grundstücken, die für den individuellen Wohnungsbau genutzt werden sollen, lässt sich bereits seit dem Jahr 2011 beobachten. Im Fünf-Jahres-Zeitraum zwischen 2006 und 2010 hatte das Preisniveau stagniert.

In den letzten Jahren lagen die Preiserhöhungen für unbebaute, für den individuellen Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke in den kreisfreien Städten stets oberhalb der Preisentwicklung in den Landkreisen (2018: +6 Prozent beziehungsweise +5 Prozent).

Besonders stark stiegen im Berichtszeitraum 2018 – wie zumeist bereits in den Vorjahren - der Wert von Grundstücken in den Regierungsbezirken Köln (+8 Prozent) und Detmold (+7 Prozent), gefolgt von den Regierungsbezirken Münster (+6 Prozent), Düsseldorf und Arnsberg (jeweils +5 Prozent).

Die Untersuchung von Regionen innerhalb der Regierungsbezirke ergab die stärksten Preissteigerungen in den Regionen Bonn (+16 Prozent), Münsterland (+15 Prozent) und Köln (+9 Prozent). Die geringsten Anstiege verzeichnete die Region Eifel / Rur und die Bergische und Märkische Städteregion (jeweils + 2 Prozent). 

Grundstück für Geschosswohnungsbau

Im Geschosswohnungsbau stiegen die Baulandpreise in den letzten Jahren zwischen 2 Prozent (2014), 4 Prozent (2017 und 2018) und 6 Prozent (2016).

Baugrundstücke für gewerbliche Nutzung

Die Preisentwicklung für Grundstücke, die für eine gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen, unterlag in den letzten Jahren größeren Schwankungen, die in den kreisfreien Städten einerseits und den Landkreisen andererseits teilweise auch gegenläufige Tendenzen aufwiesen. So stiegen der durchschnittliche Preis in den kreisfreien Städten im Jahr 2018 um 17 Prozent, während das Preisniveau in den Landkreisen um 8 Prozent zurückging.

Landwirtschaftliche Flächen

Landwirtschaftlich genutzte Flächen verzeichneten in 2018 Preisanstiege von durchschnittlich 12 Prozent (2016: +9 Prozent, 2017: + 10 Prozent).

Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser wiesen zwischen 2000 und 2009 eine stagnierende, teilweise sogar etwas rückläufige Tendenz auf. Ab 2010 kam es jedoch zu einer Trendwende bei der Preisentwicklung mit immer stärkeren Preiserhöhungen (2017: + 6 Prozent, 2018: 8 Prozent). In den kreisfreien Städten legten die Preise zuletzt besonders deutlich zu (+ 9 Prozent; Landkreise: + 7 Prozent).

Individuelle Preisentwicklungen in größeren Städten Nordrhein-Westfalens

Die Bodenpreise variieren in NRW aufgrund der regional sehr unterschiedlichen Bevölkerungsdichte und Wirtschaftsstrukturen innerhalb einer großen Bandbreite.

Unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau

Den höchsten durchschnittlichen Bodenwert für mittlere Wohnlagen weist die Landeshauptstadt Düsseldorf mit 800 Euro je Quadratmeter aus, gefolgt von größeren Städten wie Köln (durchschnittlicher Quadratmeter-Preis: 630 Euro), Bonn (500 Euro), Münster (480 Euro) und Neuss (410 Euro).

Zum Vergleich: in ländlichen Gebieten wie der Eifel oder Ostwestfalen ist Bauland (mittlere Wohnlage) zu Quadratmeterpreisen auch unterhalb von 50 Euro erhältlich.

Geschosswohnungsbau

Bauland für den Geschosswohnungsbau war 2018 in mittleren Lagen größerer Städte zu folgenden Quadratmeter-Preisen erhältlich:

• Münster 820 Euro

• Köln 800 Euro

• Düsseldorf 790 Euro

• Bonn 510 Euro

• Essen 350 Euro

• Dortmund 330 Euro

• Bochum 315 Euro

• Wuppertal 220 Euro

• Duisburg und Bielefeld 210 Euro

Baugrundstücke für gewerbliche Nutzung

Auch die Baulandpreise bei gewerblich zu nutzenden Flächen weichen innerhalb Nordrhein-Westfalens stark voneinander ab (Quadratmeterpreise in mittleren Lagen):

• Düsseldorf 290 Euro

• Köln 165 Euro

• Bonn 115 Euro

• Essen 85 Euro

• Dortmund, Bochum, Wuppertal 65 Euro

• Duisburg, Münster, Bielefeld 75 Euro

Ein- und Zweifamilienhäuser

Hohe Wertzuwächse erzielten besonders Ein- und Zweifamilienhäuser am Niederrhein (+ 10 Prozent) sowie in den Regionen Düsseldorf, Köln und Münsterland (jeweils + 9 Prozent).

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Neubauten, Grundstücksfläche 350 bis 800 Quadratmeter, mittlere Wohnlage) wurden zu folgenden Gesamtkaufpreisen (Median) veräußert:

• Region Düsseldorf 636.000 Euro,

• Region Köln 487.000 Euro,

• Region Bonn 480.000 Euro,

• Ruhrgebiet 462.000 Euro,

• Münsterland 375.000 Euro.

Fazit und Ausblick: Wohin tendieren die Grundstückspreise in NRW?

Die Grundstückspreise in Nordrhein-Westfalen befinden sich laut Grundstücksmarktbericht 2019 in einem mehrjährigen, sich teilweise immer noch weiter verstärkenden Aufwärtstrend. Die Preise bebauter und unbebauter Grundstücke stiegen in den kreisfreien Städten von NRW überdurchschnittlich an, etwas weniger stark in den Landkreisen. Unterschiedliche Bevölkerungsdichten und Wirtschaftsstrukturen führen innerhalb Nordrhein-Westfalens zu großen Unterschieden bei Grundstücken aller Art. 

Abzuwarten bleiben die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Immobilienpreise. Erste Anzeichen sprechen (angesichts einer stärkeren Home-Office-Nutzung und einem deutlich geringeren Flächenbedarf in verschiedenen Branchen) für eine rückläufige Tendenz der Nachfrage nach gewerblich genutzten Flächen. Zudem könnten die einschneidenden Erfahrungen, die gerade die relativ beengt lebenden Stadtbewohner mit pandemiebedingten Restriktionen machen mussten, zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnimmobilien außerhalb der großen Ballungszentren führen.

Quellen

Statistisches Bundesamt (2019), Kauffälle, Veräußerte Fläche, Durchschnittlicher Kaufwert für Bauland: Bundesländer, Jahre, Baulandarten, Baugebiete

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (2020), Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2019